在不动产执行程序中，当同一标的物上并存建设工程价款优先受偿权与抵押权等不同性质的优先权时，如何公平、合理地分配拍卖或变卖所得价款，是长期困扰司法实践的难点问题。特别是对于“房地一体”的建筑物，其整体处置价款天然地包含了土地与地上建筑物两部分价值。若不加区分地将整体价款笼统地用于清偿某一优先权，极易引发权利冲突，损害其他优先权人的合法权益。近期，人民法院案例库收录的“某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案”（编号：2025-17-5-202-010，以下简称“本案”），清晰阐释了“建筑物整体拍卖款应当区分建设工程价值和土地使用权价值，由相应优先权人分别优先受偿”的裁判规则，为处理此类纠纷提供了极具价值的指引。本文拟结合本案，对该裁判规则的法理基础、法律适用及实践意义进行深入剖析。
一、权利本源之辨--建设工程价款优先权与抵押权效力范围的法定分野
厘清不同优先权效力边界，是进行科学价款分配的前提。本案的核心争议，实质上是建设工程价款优先受偿权与不动产抵押权这两种法定优先权在效力范围上的冲突。
建设工程价款优先受偿权系为保障承包人投入的建筑材料和劳务报酬得以实现而设的法定优先权。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定，该权利行使对象明确为“该工程折价或者拍卖的价款”。其立法目的在于保护承包人对“自身劳动与材料投入所形成的工程成果”享有优先清偿的利益。因此，其权利效力范围应当且仅当限于因承包人施工行为而增值的“建设工程”本身对应的价值。申言之，土地作为天然存在的自然资源，其使用权价值并非承包人的劳动和资金投入所创造，若将土地使用权价值也纳入建设工程价款优先权的范畴，无疑是对该权利法定范围的曲解与不当扩大，有违该制度设立的初衷。
相反，不动产抵押权的效力范围遵循“房地一体”原则。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。该原则旨在保持房地产权属主体的一致性，避免因房地分离抵押或处置而产生权利冲突。因此，当抵押权依法设立于建筑物或土地使用权之上时，其效力及于整个“房地一体”的财产组合。本案中某银行上海分行作为抵押权人，其优先受偿的客体自然包含建筑物及其占用范围内的土地使用权在内的整体财产价值。
综上，建设工程价款优先权植根于“新增价值”（工程），其效力具有特定性；而不动产抵押权附着于“既有财产”（房地），其效力具有整体性。二者权利产生的法律基础、效力覆盖的财产范围均存在本质区别。承认这种区别，是执行分配中贯彻“不同权利，不同对待”公平原则的起点。
二、整体处置不等于整体优先，执行分配中价值区分的必然性
本案中，执行法院将包含12套房产的“某能源大厦”进行整体拍卖，在流拍后拟以物抵债给承包人仲某公司。这一过程引发了一个关键问题，即对不动产进行“整体处置”的便利性要求，能否推导出处置所得价款可以“整体优先”用于清偿某一项权利？
答案当然是否定的。执行程序中的“整体处置”是基于财产物理状态不可分及权属登记一致性的技术性选择，其目的是为了保全财产价值、提高处置效率。然而，处置方式的一体化绝不意味着财产价值构成和权利清偿顺序的混同。整体拍卖获得的价款，是一个集合了土地使用权市场价值、建筑物建安成本、建筑物区位溢价等多重因素的综合性对价。若不加区分地将款项全额优先用于清偿建设工程款，无异于让承包人的优先权“搭便车”，覆盖了其并未贡献价值的土地使用权部分，从而实质性地侵占了就该土地使用权享有抵押权等其他优先权人的合法利益。
本案生效裁定明确指出：“建设工程价款优先权……其优先权效力范围仅限于施工工程形成的建筑物，并不及于该建筑物占用范围内的建设用地使用权。” 这一论断深刻揭示了“处置一体”与“价值二分”的辩证关系。执行机构在就整体处置所得价款进行分配时，负有对价款构成进行合理区分的职责。具体而言，应通过委托专业评估等方式，将拍卖总价款区分为“土地使用权对应的价值”与“建设工程（地上建筑物）对应的价值”两部分。在此基础上，建设工程价款优先权人仅能就“建设工程价值”部分享有优先于抵押权人的受偿地位；而对于“土地使用权价值”部分，抵押权人则享有法定的优先受偿权。这并非对建设工程价款优先权法定优先地位的否定，而是对其权利效力边界的精确恪守，也是对抵押权合法效力的应有尊重。
三、不得损害其他债权人合法权益是以物抵债措施的合法性边界
本案的另一启示在于，明确了执行程序中“以物抵债”这一特别执行措施的适用边界。根据相关司法解释的精神，以物抵债的适用需以“不损害其他债权人合法权益”为前提。本案一审执行法院在案涉房产上已明确存在银行抵押权的情况下，未经价值区分与清偿顺位核算，即径行裁定将房地整体交付承包人仲某公司抵债，该执行行为被上级法院认定为违法，并最终予以撤销。
究其原因在于，此项以物抵债裁定的法律效果，等同于将整体财产（含土地使用权）的所有权转移给仲某公司，用以冲抵其工程款债权。这实际上赋予了仲某公司就土地使用权价值部分也获得了优先受偿的利益，使其法定优先权的范围从“建设工程价值”不当扩张至“房地整体价值”。该行为直接导致抵押权人某银行上海分行就土地使用权部分的优先受偿权完全落空，构成了对其他债权人（即抵押权人）合法权益的实质性损害。因此，执行法院在决定采取以物抵债措施时，必须首先对标的物上存在的权利负担进行全面审查，尤其要审慎评估该措施是否会不当改变法定的优先受偿顺位与范围。对于存在多重优先权的财产，若无法通过以物抵债同时公平保障各方权利，则应坚持通过拍卖、变卖后分配价款的方式实现债权。
四、规则构建与实务展望---迈向更精细化的执行分配体系
“区分价值，分别受偿”规则的确立，标志着我国执行财产分配体系朝着更加精细化、公平化的方向迈进。为落实这一规则，在实务操作中需构建相应的配套机制。
首先，建立强制价值区分评估程序。对于存在建设工程价款优先权与抵押权冲突的房地产整体处置案件，执行法院应在委托评估时即要求评估机构分别出具土地使用权价值和建筑物价值的评估报告，或在一份评估报告中明确区分两部分价值。该区分评估报告应作为后续制定拍卖底价、进行以物抵债作价以及最终案款分配的核心依据。
其次，明确分配顺位与计算方式。分配时应遵循以下基本顺序：1.从整体拍卖款中扣除执行费用；2.区分出“建设工程价值部分”与“土地使用权价值部分”；3.建设工程价款优先权人就“建设工程价值部分”优先受偿；4.抵押权人就其债权总额，在“土地使用权价值部分”以及“建设工程价值部分”清偿工程款后的剩余部分（如有）优先受偿；5.上述优先债权清偿完毕后，剩余款项再用于清偿普通债权。当任一价值部分不足清偿对应优先权时，该优先权人对不足部分转化为对被执行人的普通债权。
最后，强化执行审查中的权利告知与异议处理。执行法院在处置此类资产前，应主动查明并告知已知的优先权人处置方案及潜在的权利影响。权利人如认为处置或分配方案可能损害其合法权益，应有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提出执行异议，寻求救济。
“某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案”所确立的裁判规则，通过对建设工程价款优先受偿权效力范围的精准界定，有效衡平了承包人、抵押权人及其他债权人之间的利益冲突。它重申了一个基本的法律原理，即权利的优先性必须与其法定的效力范围相匹配。在执行程序中，对“房地一体”财产进行整体处置时，坚持对拍卖款进行建设工程价值与土地使用权价值的区分，并据此由相应优先权人分别优先受偿，不仅是法律逻辑的必然要求，也是实现司法公平与效率相统一的必由之路。这一规则对规范执行行为、统一裁判尺度、保护各类市场主体合法权益具有重要的指导意义，应在司法实践中得到严格遵循与推广适用。
（执行团队组织撰写）
